Вопросы управления многоквартирными домами
Раздел VIII Жилищного
кодекса посвящен вопросам управления многоквартирными домами. Статьей 161
регулируется выбор способа управления многоквартирным домом с учетом того, что
управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные
условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в
многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих
способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским кооперативом; - управление управляющей организацией.
Способ управления
многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его
решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является
обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в том
числе и для тех, кто не принимал участия в работе этого собрания). Орган
местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит
открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня
проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме
не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе
способа управления этим домом не было реализовано. В течение десяти дней со дня
проведения этого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех
собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об
условиях договора управления этим домом.
Собственники помещений в
многоквартирном доме в этом случае обязаны заключить договор управления домом с
управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в
порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не
позднее чем через год после заключения указанного договора управления
многоквартирным домом орган местного самоуправления созывает собрание
собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа
управления этим домом. Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе
обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать
управляющую организацию в соответствии с описанным порядком.
Заключение
договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса
допускается, только если указанный конкурс в соответствии с законодательством
признан несостоявшимся.
Могоквартирный дом может управляться только
одной управляющей организацией.
Статья 162 Кодекса устанавливает
требования к договору управления многоквартирным домом. Такой договор
заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме
заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего
собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона
(управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в
многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо
органов управления жилищного кооператива или органов управления иного
специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока
за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию
и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги
собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме
лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления
многоквартирным домом деятельность. В договоре должны быть указаны следующие
положения: - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес такого дома; - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок
внесения такой платы; - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее
обязательств по договору управления.
Условия договора управления
многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников
помещений в многоквартирном доме. Договор заключается на срок не менее чем один
год и не более чем пять лет и автоматически продлевается на тот же срок и на тех
же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по
окончании срока его действия. Изменение и (или) расторжение договора должно
осуществляться в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Кодексом определены также особенности управления многоквартирным домом,
который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано
товарищество собственников жилья, - в них управление осуществляется с учетом
положений разделов V («Жилищные и жилищно-строительные кооперативы») и VI
(«Товарищество собственников жилья») соответственно. Раздел VI фактически
заменил действовавший до 01.03.2005 г. Федеральный закон «О товариществах
собственников жилья».
В случае замены управляющей организации или
изменении способа управления многоквартирным домом прежняя управляющая
организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным
домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные
связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей
организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или
иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае
непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме
одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных
собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой
собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Если
иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая
организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет
собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора
управления за предыдущий год.
Жилищный кодекс, возложив на владельцев
жилых помещений бремя по их содержанию, существенно облегчает нагрузку на
федеральный бюджет, связанную с функционированием ЖКК. Поскольку субсидии на
оплату жилых помещений и коммунальных услуг должны финансироваться из местного
бюджета за счет субвенций, предоставляемых бюджетом соответствующего субъекта
Федерации, то федеральный бюджет освобождается и от нагрузки, связанной с
социальной поддержкой граждан, имеющих право на субсидии. Сохраняются расходы,
связанные с осуществлением функций по регулированию жилищных отношений (ст. 12),
с социальным наймом помещений жилищного фонда РФ, с предоставлением финансовой
помощи регионам для финансирования субсидий по ст. 159 (такая помощь может
предоставляться, но обязанность по ее предоставлению Кодекс не предусматривает),
на компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным
категориям граждан в соответствии с федеральным законодательством.
Адвокат Якушев Игорь Анатольевич оказывает
юридические услуги:
бесплатная юридическая консультация
по телефону: +79109011010
услуги адвоката
юридическая помощь
по гражданским, арбитражным, уголовным делам
и делам об административныхных правонарушениях
Защита подозреваемых, обвиняемых, подсудимых, осужденных по уголовным делам во всех стадиях процесса: от доследственной проверки до исполнения приговора. Юридическая помощь потерпевшим, свидетелям.
помощь юриста
по гражданским и арбитражным делам, исполнительному производству
Представительство физических и юридических лиц, участвующих в качестве истцов, ответчиков, третьих лиц на всех стадиях процесса: от подготовки и подачи исковых заявлений до исполнения решения суда.
Абонентское обслуживание
Юридическое сопровождение деятельности физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.
юридическая консультация
Устные и письменные консультации юриста, развёрнутый правовой анализ по поставленным вопросам. Составление договоров, деловых писем, претензий. Представительство при посещении органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций.